O que é União estável?

União Estável (Glossário de Imóveis)

A União Estável, no contexto do mercado imobiliário, é um reconhecimento legal de uma relação afetiva duradoura, pública e contínua entre duas pessoas, com o objetivo de constituir família. Embora não formalizada pelo casamento civil, a união estável garante direitos patrimoniais e sucessórios aos companheiros, impactando diretamente a compra, venda, herança e divisão de bens imóveis. Sua origem remonta à necessidade de proteger e regularizar relações afetivas que não se enquadravam nos moldes tradicionais do casamento, ganhando força e reconhecimento legal ao longo dos anos.

A relevância da União Estável no glossário de imóveis reside na sua influência direta na propriedade e destinação dos bens, exigindo atenção especial em transações imobiliárias envolvendo companheiros. O desconhecimento dos direitos e deveres decorrentes da união estável pode gerar disputas judiciais complexas e onerosas.

Características e Definições Técnicas

Tecnicamente, a União Estável é definida pelo artigo 1.723 do Código Civil Brasileiro como "a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família". Apesar da redação original referir-se explicitamente a "homem e mulher", o Supremo Tribunal Federal (STF) estendeu o reconhecimento da união estável para casais homoafetivos.

Para configurar uma união estável, alguns elementos são cruciais:

Publicidade: A relação deve ser notória e reconhecida socialmente.
Continuidade: A convivência não pode ser esporádica ou eventual, mas sim constante e duradoura.
Durabilidade: Não há um tempo mínimo definido em lei, mas a relação deve demonstrar estabilidade.
Objetivo de Constituição de Família: O casal deve ter a intenção de formar uma família, mesmo que não haja filhos.

Diferentemente do casamento, a união estável não exige formalidades como habilitação e celebração. No entanto, a formalização da união estável por meio de escritura pública em cartório confere maior segurança jurídica aos companheiros, facilitando a comprovação da relação e a definição do regime de bens.

Importância no Contexto do Glossário

A inclusão do termo "União Estável" em um glossário de imóveis é fundamental porque:

Direitos Patrimoniais: Companheiros em união estável possuem direitos sobre os bens adquiridos durante a união, o que impacta diretamente a compra, venda e partilha de imóveis.
Sucessão Hereditária: Em caso de falecimento de um dos companheiros, o sobrevivente tem direito à herança, o que afeta a transmissão de imóveis.
Regularização Imobiliária: A comprovação da união estável é frequentemente exigida em processos de regularização imobiliária, como usucapião e inventário.
Financiamentos Imobiliários: Instituições financeiras podem exigir a comprovação da união estável para conceder financiamentos imobiliários em nome de ambos os companheiros.

Ignorar a união estável em transações imobiliárias pode gerar litígios e prejuízos financeiros significativos, tornando essencial o conhecimento e a atenção a essa modalidade de relação familiar.

Aplicações Práticas e Exemplos

A União Estável impacta o mercado imobiliário em diversas situações práticas:

Compra de Imóvel: Um casal em união estável decide comprar um imóvel durante a vigência da relação. O regime de bens (comunhão parcial, comunhão universal ou separação total) definirá a quem pertence o imóvel em caso de dissolução da união. Se o regime for o da comunhão parcial de bens (o mais comum), o imóvel será de ambos, na proporção de 50% para cada.
Venda de Imóvel: Para vender um imóvel adquirido durante a união estável, é necessária a autorização (outorga uxória/marital) de ambos os companheiros, salvo se o regime de bens for o da separação total.
Herança: Se um dos companheiros falece, o outro tem direito à herança, concorrendo com os descendentes (filhos) do falecido. A parte da herança a que o companheiro sobrevivente tem direito varia conforme o regime de bens e a existência de outros herdeiros necessários.
Financiamento Imobiliário: Um casal em união estável pode solicitar um financiamento imobiliário em conjunto, somando suas rendas para aumentar o poder de compra. Em caso de separação, a responsabilidade pelo pagamento das prestações poderá ser dividida ou assumida por um dos companheiros, mediante acordo ou decisão judicial.
Usucapião: Um casal em união estável pode adquirir a propriedade de um imóvel por meio da usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais. O tempo de posse exercida por um dos companheiros pode ser somado ao tempo de posse exercida pelo outro, para fins de comprovação do prazo necessário para a usucapião.

Exemplo: João e Maria vivem em união estável sob o regime da comunhão parcial de bens. Durante a união, eles compram um apartamento. Caso se separem, o apartamento será dividido igualmente entre eles, independentemente de quem pagou as prestações do financiamento (se houver), pois o bem foi adquirido durante a união e sob o regime da comunhão parcial.

Desafios e Limitações

Apesar dos avanços, a União Estável ainda apresenta desafios e limitações:

Comprovação: A comprovação da união estável pode ser complexa, especialmente se não houver escritura pública. Meios de prova como contas bancárias conjuntas, declarações de imposto de renda, fotos e testemunhas podem ser utilizados, mas sua validade é avaliada caso a caso.
Regime de Bens: A ausência de um contrato escrito definindo o regime de bens implica a aplicação do regime da comunhão parcial de bens, que nem sempre atende aos interesses das partes.
Interpretação Judicial: A interpretação da lei sobre união estável pode variar entre os tribunais, gerando insegurança jurídica.
Direitos Sucessórios: As regras sobre direitos sucessórios do companheiro sobrevivente são complexas e podem gerar disputas familiares, especialmente quando há filhos de outros relacionamentos.

É fundamental buscar orientação jurídica especializada para formalizar a união estável e definir o regime de bens, evitando futuros problemas e garantindo a proteção dos direitos patrimoniais.

Tendências e Perspectivas Futuras

As tendências e perspectivas futuras em relação à União Estável envolvem a busca por maior segurança jurídica e a equiparação de direitos com o casamento:

Equiparação de Direitos: Há uma tendência de equiparação dos direitos dos companheiros em união estável aos direitos dos cônjuges, especialmente em relação à previdência social e ao direito sucessório.

Facilitação da Formalização: A burocracia para formalizar a união estável tende a diminuir, com a possibilidade de realização de atos em cartórios de forma mais rápida e simplificada.

Tecnologia e Provas Digitais: A utilização de provas digitais, como mensagens de texto, e-mails e redes sociais, tende a se tornar mais comum na comprovação da união estável.

Mediação e Conciliação: A utilização de métodos alternativos de resolução de conflitos, como mediação e conciliação, tende a aumentar nos casos de dissolução da união estável, visando a uma solução mais rápida e amigável.

A crescente importância da união estável reflete as mudanças na sociedade e a busca por novas formas de constituir família, demandando uma atualização constante do direito e uma maior atenção dos profissionais do mercado imobiliário.

Relação com Outros Termos

A União Estável está intimamente relacionada a diversos outros termos do glossário de imóveis:

Casamento: Enquanto o casamento é uma união formalizada pelo Estado, a união estável é uma união de fato reconhecida legalmente. Ambos geram direitos e deveres patrimoniais, mas o casamento exige mais formalidades.
Regime de Bens: Tanto no casamento quanto na união estável, o regime de bens define a forma como os bens do casal serão administrados e divididos em caso de separação ou falecimento.
Herança (Sucessão): A união estável confere direitos hereditários ao companheiro sobrevivente, que concorre com os demais herdeiros (filhos, pais, etc.).
Outorga Uxória/Marital: Em alguns casos, a autorização do companheiro (outorga uxória/marital) é necessária para a venda de imóveis adquiridos durante a união estável, dependendo do regime de bens.
Inventário: Em caso de falecimento de um dos companheiros, é necessário realizar o inventário dos bens, incluindo os imóveis, para partilhar a herança entre os herdeiros.
Contrato de Convivência: É um documento que formaliza a união estável e estabelece as regras sobre o regime de bens e outros aspectos da relação.

A compreensão da relação entre esses termos é essencial para evitar erros e garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias envolvendo pessoas em união estável.