O que é Retificação de área?

Retificação de Área

A Retificação de Área é um procedimento administrativo ou judicial que visa corrigir ou alterar as informações de área e/ou medidas perimetrais de um imóvel registradas no Cartório de Registro de Imóveis. Ela se faz necessária quando as informações constantes na matrícula ou transcrição do imóvel não correspondem à realidade física do terreno, seja por erros de medição originais, imprecisões na descrição, ou alterações ocorridas ao longo do tempo.

A necessidade desse procedimento surgiu com a evolução dos métodos de medição e a constatação de imprecisões nos registros antigos. A retificação de área é fundamental para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias, a correta identificação do imóvel e o cumprimento das normas urbanísticas e ambientais.

Características e Definições Técnicas

Tecnicamente, a retificação de área envolve a apresentação de documentos que comprovem a real dimensão do imóvel. Esses documentos geralmente incluem:

• Planta e memorial descritivo: Elaborados por um profissional habilitado (engenheiro agrimensor ou arquiteto), contendo as medidas perimetrais, área total e confrontações do imóvel.
• ART/RRT: Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica do profissional responsável pela elaboração da planta e memorial descritivo.
• Documentos comprobatórios: Que podem incluir escrituras de imóveis confrontantes, levantamentos topográficos antigos e outros documentos que corroborem as informações apresentadas.

Existem dois tipos principais de retificação de área:

1. Retificação Administrativa: Realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, quando há acordo entre os confrontantes.
2. Retificação Judicial: Necessária quando não há acordo entre os confrontantes ou quando existem dúvidas sobre a real dimensão do imóvel.

A Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), em seu artigo 213, disciplina o procedimento de retificação de área, estabelecendo os requisitos e as etapas necessárias para a sua realização.

Importância no Contexto do Glossário

No contexto de um glossário de imóveis, a definição clara e precisa do termo "Retificação de Área" é crucial. Ela permite que compradores, vendedores, corretores, advogados e outros profissionais do setor compreendam a importância desse procedimento para a regularização imobiliária e a segurança jurídica dos negócios.

A omissão ou imprecisão na definição desse termo pode gerar dúvidas e insegurança nas transações imobiliárias, levando a litígios e prejuízos financeiros. Por isso, é fundamental que o glossário apresente informações completas e atualizadas sobre a retificação de área, incluindo os requisitos legais, os procedimentos técnicos e os cuidados necessários.

Além disso, a inclusão de exemplos práticos e casos concretos pode facilitar a compreensão do termo e sua aplicação em situações reais.

Aplicações Práticas e Exemplos

A retificação de área é aplicada em diversas situações, como:

• Correção de erros de medição: Quando a área real do imóvel é diferente da área constante na matrícula.
• Unificação ou desmembramento de imóveis: Para ajustar as áreas após a união ou divisão de terrenos.
• Regularização de construções: Quando a área construída não corresponde à área averbada na matrícula.
• Demarcação de limites: Para definir com precisão os limites do imóvel, evitando conflitos com os confrontantes.

Exemplo 1: Uma pessoa compra um terreno com área registrada de 500 m², mas, ao realizar um levantamento topográfico, constata que a área real é de 520 m². Nesse caso, é necessário realizar a retificação de área para corrigir a informação na matrícula.

Exemplo 2: Uma pessoa possui dois terrenos contíguos e deseja unificá-los em um único imóvel. Para isso, é preciso realizar a retificação de área para somar as áreas dos dois terrenos e registrar a nova área na matrícula.

Desafios e Limitações

A retificação de área pode apresentar alguns desafios e limitações, como:

• Necessidade de acordo com os confrontantes: Em caso de retificação administrativa, é fundamental obter a anuência de todos os confrontantes do imóvel. A falta de acordo pode levar à necessidade de retificação judicial, o que aumenta os custos e o tempo do processo.
• Custos: A retificação de área envolve custos com a contratação de um profissional habilitado, taxas cartoriais e, em caso de retificação judicial, honorários advocatícios.
• Documentação: A obtenção da documentação necessária pode ser um desafio, especialmente em casos de imóveis antigos ou com histórico de irregularidades.
• Complexidade dos processos: O processo de retificação, seja administrativo ou judicial, pode ser burocrático e complexo, exigindo o acompanhamento de um profissional especializado.

É importante ressaltar que a retificação de área não pode ser utilizada para adquirir áreas que não pertencem ao imóvel, nem para alterar a sua destinação original.

Tendências e Perspectivas Futuras

Com o avanço da tecnologia e a digitalização dos processos, a tendência é que a retificação de área se torne mais ágil e eficiente. O uso de ferramentas como:

• Georreferenciamento: Que permite a medição precisa das áreas.
• Sistemas de Informação Geográfica (SIG): Que facilitam a análise e o gerenciamento de dados espaciais.
• Plataformas digitais: Que possibilitam a realização de processos online.

Contribuem para a simplificação dos procedimentos e a redução dos custos. Além disso, a crescente preocupação com a regularização fundiária e a segurança jurídica dos imóveis impulsiona a busca por soluções inovadoras e eficientes para a retificação de área.

A integração dos cartórios de registro de imóveis em plataformas digitais e a utilização de blockchain para o registro de imóveis são tendências que podem revolucionar o processo de retificação de área no futuro.

Relação com outros Termos

A retificação de área está intimamente relacionada com outros termos do direito imobiliário, como:

• Matrícula do Imóvel: O documento que registra as características e o histórico do imóvel, incluindo a sua área.
• Transcrição do Imóvel: Um registro mais antigo que a matrícula, utilizado antes da Lei de Registros Públicos.
• Georreferenciamento: O processo de definição da posição de um imóvel no espaço geográfico, utilizado para a retificação de área em imóveis rurais.
• Usucapião: Uma forma de aquisição de propriedade pela posse prolongada e ininterrupta do imóvel. A retificação de área pode ser necessária para regularizar a situação do imóvel usucapido.
• Averbação: Anotação feita na matrícula do imóvel para registrar alterações, como a construção de uma casa ou a alteração do nome do proprietário. A retificação de área pode ser necessária para averbar a área correta do imóvel.

É importante compreender a relação entre esses termos para ter uma visão completa do processo de regularização imobiliária.

Em suma, a retificação de área é um instrumento essencial para garantir a segurança jurídica dos imóveis e a regularidade das transações imobiliárias. A compreensão do seu conceito, das suas aplicações e dos seus desafios é fundamental para todos os envolvidos no mercado imobiliário.