O que é Metragem?

Metragem

No universo imobiliário, a "metragem" é um conceito fundamental que se refere à extensão de uma área, geralmente expressa em metros quadrados (m²). Derivada da palavra "metro", a unidade básica de comprimento do Sistema Internacional de Unidades (SI), a metragem é essencial para determinar o tamanho de um imóvel, seja ele um terreno, apartamento, casa, sala comercial ou galpão. Sua relevância reside na influência direta que exerce sobre o valor do imóvel, a funcionalidade dos espaços e as possibilidades de uso.

Características e Definições Técnicas

A metragem de um imóvel pode ser classificada em diferentes categorias, cada uma com suas particularidades e implicações:

Área Total: Refere-se à área total do terreno ou gleba, incluindo áreas edificadas e não edificadas. É utilizada principalmente em terrenos e casas.
Área Construída: Representa a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de um imóvel, incluindo paredes. É um dos principais fatores na avaliação de casas e edifícios.
Área Útil (ou Área Interna): Corresponde à área efetivamente utilizável dentro de um imóvel, excluindo paredes, pilares, shafts e outras áreas não habitáveis. É determinante para a percepção de espaço e conforto em apartamentos e salas comerciais.
Área Comum: Abrange áreas compartilhadas em condomínios, como corredores, elevadores, salões de festas, piscinas e jardins. A fração ideal da área comum é atribuída a cada unidade privativa.
Área Privativa (ou Área Real Privativa): É a soma da área útil com a fração ideal da área comum que pertence a cada unidade. Essa medida é frequentemente utilizada em contratos de compra e venda de imóveis em condomínio.

É crucial destacar que a definição precisa de cada tipo de metragem pode variar dependendo da legislação municipal, das normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e das convenções do mercado imobiliário. A NBR 12721 (Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições) estabelece critérios para a determinação das áreas em incorporações imobiliárias.

Importância no Contexto do Glossário

Em um glossário de imóveis, a definição de "metragem" é fundamental por diversos motivos. Primeiramente, ela fornece a base para o entendimento de outros termos relacionados, como "valor do metro quadrado", "fração ideal" e "planta baixa". Sem uma compreensão clara do que significa metragem e suas diferentes classificações, torna-se difícil interpretar informações sobre o tamanho, a funcionalidade e o valor dos imóveis.

Além disso, a metragem é um dos principais critérios utilizados por compradores, vendedores, investidores e profissionais do setor imobiliário para comparar diferentes opções de imóveis. Ao entender as nuances da metragem, os usuários do glossário podem tomar decisões mais informadas e evitar mal-entendidos.

Aplicações Práticas e Exemplos

A metragem possui diversas aplicações práticas no mercado imobiliário. Vejamos alguns exemplos:

Cálculo do valor do imóvel: A metragem é um dos principais fatores determinantes do valor de um imóvel. Em geral, quanto maior a metragem, maior o valor, embora outros fatores como localização, acabamento e estado de conservação também influenciem.
Dimensionamento de espaços: A metragem permite dimensionar a quantidade de móveis e equipamentos que cabem em um determinado espaço, auxiliando na escolha de imóveis adequados às necessidades do comprador.
Cálculo de custos de reforma: A metragem é utilizada para calcular a quantidade de materiais e a mão de obra necessárias para realizar uma reforma, permitindo estimar os custos envolvidos.
Determinação do IPTU: O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é calculado com base no valor venal do imóvel, que por sua vez é influenciado pela metragem, dentre outros fatores.
Definição de zoneamento: As leis de zoneamento urbano estabelecem restrições e permissões de uso do solo com base na metragem dos terrenos e das construções.

Por exemplo, um apartamento de 70 m² em um bairro bem localizado pode custar mais do que uma casa de 100 m² em um bairro mais afastado. Ou, ao planejar uma reforma, um profissional precisa saber a metragem do piso para calcular a quantidade de revestimento necessária.

Desafios e Limitações

Apesar de sua importância, a utilização da metragem apresenta alguns desafios e limitações:

Diferenças de medição: A forma como a metragem é medida pode variar entre diferentes construtoras, incorporadoras e profissionais do setor. Isso pode gerar discrepâncias e confusão.
Áreas não computadas: Algumas áreas, como vagas de garagem e depósitos, podem não ser computadas na metragem total do imóvel, o que pode dificultar a comparação entre diferentes opções.
Problemas de precisão: Erros de medição podem ocorrer, especialmente em imóveis antigos, devido à falta de documentos precisos ou a alterações realizadas ao longo do tempo.
Interpretação da legislação: A legislação sobre metragem pode ser complexa e sujeita a interpretações, o que pode gerar dúvidas e conflitos.

É fundamental que compradores e vendedores verifiquem cuidadosamente as informações sobre a metragem de um imóvel, consultando documentos oficiais, como plantas e matrículas, e buscando o auxílio de profissionais qualificados.

Tendências e Perspectivas Futuras

O conceito de metragem está em constante evolução, impulsionado por novas tecnologias e mudanças nas necessidades dos consumidores. Algumas tendências e perspectivas futuras incluem:

Tecnologias de medição: O uso de drones, scanners 3D e softwares de modelagem BIM (Building Information Modeling) está se tornando cada vez mais comum para realizar medições mais precisas e eficientes.

Realidade virtual e aumentada: A realidade virtual e aumentada permitem visualizar espaços virtuais e simular diferentes layouts de móveis e decorações, auxiliando na escolha de imóveis com a metragem ideal.

Espaços flexíveis e multifuncionais: A demanda por espaços flexíveis e multifuncionais está crescendo, o que exige uma nova forma de pensar a metragem, priorizando a adaptabilidade e o aproveitamento máximo de cada metro quadrado.

Micro-apartamentos e co-living: O surgimento de micro-apartamentos e espaços de co-living questiona o conceito tradicional de metragem, oferecendo soluções de moradia compactas e compartilhadas.

A ênfase na sustentabilidade e na eficiência energética também influencia o conceito de metragem, com a busca por projetos que otimizem o uso de recursos naturais e reduzam o impacto ambiental.

Relação com outros termos

A "metragem" está intrinsecamente relacionada a diversos outros termos do glossário imobiliário. Alguns exemplos incluem:

Valor do metro quadrado: O preço de um imóvel dividido pela sua metragem. É um indicador importante para comparar o custo de diferentes propriedades.
Fração ideal: A porcentagem da área total do terreno e das áreas comuns que corresponde a cada unidade privativa em um condomínio.
Planta baixa: Um desenho técnico que representa a distribuição dos espaços internos de um imóvel, indicando suas dimensões e áreas.
Gabarito: A altura máxima permitida para uma construção, que pode ser expressa em metros.
Taxa de ocupação: A porcentagem máxima da área do terreno que pode ser ocupada pela construção.
Coeficiente de aproveitamento: Um índice que determina a área máxima construída permitida em um terreno, em relação à sua área total.

Compreendendo a relação entre esses termos, é possível ter uma visão mais completa e abrangente do mercado imobiliário e tomar decisões mais assertivas.