O que é Área construída?

Área Construída

A área construída é um conceito fundamental no mercado imobiliário, essencial para avaliar o tamanho, o valor e o potencial de um imóvel. Refere-se à soma total das áreas cobertas de uma edificação, englobando todos os pavimentos, desde o subsolo até o último andar. Sua correta identificação e cálculo são cruciais para diversas finalidades, desde a definição de impostos até a avaliação para compra e venda.

O termo "área construída" tem raízes históricas na necessidade de quantificar o espaço edificado para fins tributários e de planejamento urbano. Ao longo do tempo, sua definição se refinou e se tornou padronizada em normas técnicas e legislações municipais. A relevância deste conceito reside na sua capacidade de fornecer uma medida objetiva do tamanho do imóvel, influenciando diretamente seu valor de mercado e suas funcionalidades.

Características e Definições Técnicas

A área construída é calculada somando-se as áreas de todos os pavimentos cobertos de uma edificação. Isso inclui:

Áreas internas das unidades habitacionais (apartamentos, casas, etc.)
Áreas de circulação (corredores, escadas, halls)
Garagens cobertas
Varandas cobertas
Áreas de lazer cobertas (salões de festa, academias)
Subsolos habitáveis
Áreas de serviço cobertas (lavanderias, depósitos)

Importante salientar que nem todas as áreas cobertas são consideradas área construída para todos os fins. Algumas legislações excluem áreas descobertas, mesmo que estejam conectadas à construção principal, como varandas abertas e áreas de piscina sem cobertura. A legislação municipal é fundamental para determinar com precisão quais áreas entram no cálculo da área construída.

É essencial diferenciar 'área construída' de outros conceitos, como 'área útil' e 'área total'. A área útil se refere ao espaço interno habitável de uma unidade, excluindo paredes e colunas. A área total, por sua vez, inclui a área construída mais áreas comuns e de lazer do condomínio.

Importância no Contexto do Glossário

No contexto de um glossário imobiliário, o termo "área construída" é indispensável por ser um dos principais fatores que influenciam o valor de um imóvel. Compreender sua definição e cálculo é crucial para:

Compradores e vendedores: Para avaliar de forma precisa o tamanho e o valor do imóvel.
Corretores de imóveis: Para realizar avaliações e apresentar informações precisas aos clientes.
Investidores: Para analisar o potencial de retorno sobre o investimento e comparar diferentes propriedades.
Profissionais da construção civil: Para o planejamento, orçamento e execução de projetos.

A falta de clareza sobre a área construída pode levar a equívocos, disputas e até mesmo fraudes. Portanto, um glossário completo deve apresentar uma definição precisa e detalhada, explicando as nuances e as diferentes interpretações do termo.

Aplicações Práticas e Exemplos

A área construída tem diversas aplicações práticas no mercado imobiliário. Alguns exemplos incluem:

Cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): A base de cálculo do IPTU geralmente é a área construída do imóvel, multiplicada por um valor venal determinado pela prefeitura.
Financiamento imobiliário: Instituições financeiras utilizam a área construída para avaliar o valor do imóvel e determinar o valor do financiamento a ser concedido.
Avaliação de imóveis: Peritos avaliadores utilizam a área construída como um dos principais parâmetros para determinar o valor de mercado de um imóvel.
Regularização de imóveis: A área construída é um dado fundamental para a regularização de um imóvel junto à prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis. Um imóvel com área construída divergente daquela registrada pode ter problemas legais.
Projetos de construção e reforma: A área construída é um fator crucial no planejamento de novos projetos, influenciando o uso do solo, o dimensionamento das instalações e o custo total da obra.

Por exemplo, um apartamento de 100m² de área construída, com uma vaga de garagem coberta, pode ter um valor de IPTU maior do que um apartamento de 80m² sem vaga coberta, dependendo da legislação municipal.

Desafios e Limitações

A determinação da área construída nem sempre é uma tarefa simples. Alguns desafios e limitações incluem:

Interpretação da legislação municipal: As leis municipais podem ter definições diferentes de área construída, o que pode gerar dúvidas e divergências.
Imóveis irregulares: Imóveis construídos sem a devida licença podem ter áreas não declaradas, dificultando a determinação da área construída real. Essa situação pode gerar multas e processos de regularização complexos.
Diferenças entre plantas e a realidade: Em alguns casos, a planta original do imóvel pode não corresponder à área construída real, devido a reformas ou ampliações não regularizadas.
Áreas de difícil medição: Áreas com geometria irregular ou de difícil acesso podem apresentar desafios na medição precisa da área construída.

É importante consultar um profissional qualificado (arquiteto, engenheiro ou corretor de imóveis) para obter uma avaliação precisa da área construída de um imóvel, especialmente em casos complexos ou duvidosos.

Tendências e Perspectivas Futuras

A tecnologia está transformando a forma como a área construída é medida e gerenciada. Algumas tendências e perspectivas futuras incluem:

Uso de drones e scanners 3D: Para realizar levantamentos precisos e rápidos da área construída, mesmo em áreas de difícil acesso.
Plataformas digitais para gestão de informações imobiliárias: Centralizando dados sobre a área construída de imóveis, facilitando o acesso e a análise das informações.
Inteligência artificial (IA): Para automatizar o cálculo da área construída a partir de plantas e imagens, reduzindo o tempo e o custo do processo. A IA também pode ser usada para identificar inconsistências e possíveis irregularidades.
Integração com sistemas de Building Information Modeling (BIM): Permitindo o acompanhamento da área construída ao longo de todo o ciclo de vida do imóvel, desde a concepção até a demolição.

A busca por construções mais sustentáveis e eficientes também influencia a forma como a área construída é utilizada, com foco na otimização do espaço e na redução do consumo de recursos.

Relação com Outros Termos

O termo "área construída" está intimamente relacionado com outros termos do glossário imobiliário, como:

Área útil: Representa o espaço interno habitável de uma unidade, excluindo paredes e colunas. A área útil é sempre menor que a área construída.
Área total: Inclui a área construída mais as áreas comuns e de lazer do condomínio (salão de festas, piscina, etc.). A área total é sempre maior ou igual à área construída.
Taxa de ocupação: É a relação entre a área construída e a área total do terreno. Define o percentual do terreno que pode ser ocupado pela construção.
Coeficiente de aproveitamento: É um índice urbanístico que determina a quantidade máxima de área construída permitida em um terreno, em relação à sua área total.
Valor venal: É o valor estimado de um imóvel pela prefeitura para fins de cálculo do IPTU. A área construída é um dos fatores que influenciam o valor venal.

Compreender a relação entre esses termos é fundamental para uma análise completa e precisa de um imóvel.

Em resumo, a área construída é um conceito essencial para entender o mercado imobiliário. Sua definição precisa, cálculo correto e compreensão das suas aplicações são cruciais para compradores, vendedores, corretores e investidores.